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  四大城市房價全部下跌,意味著中國樓市結束瞭十年的非理性繁榮和房價的瘋狂上漲,開始趨向回歸。目前而言,對於這次房價回歸,有兩個比較流行的認識。一種觀點認為房價會出現斷崖式下跌,中國樓市開始崩盤。另一種觀點認為這隻是房價的一個小幅調整,房價整體上漲趨勢不會因調整而減弱。筆者以為前一種觀點是不負責任的危崖聳聽,後一種觀點則過於樂觀。

  文/喬瑞慶

內容來自sina新聞

  誠然,從需求的時間維度看,由於新型城鎮化的推進,商品房的潛在需求很大。但是這種潛在需求轉化為有效需求既需要時間,也需要收入分配改革取得成效。在分析房價時,用未來潛在需求代替現在的有效需求,作為房價的支撐因素,是自欺也在欺人。正是由於各類金融機構認識到房地產供需失衡問題的嚴重性,風險意識增強,才收緊瞭對房地產的各類融資,加上信貸收緊和美國QE規模縮小,開發商資金緊張局面顯現,不得不以價換量緩解資金饑渴。

  如果說北京樓盤降價隻是釋放出一線城市房價下行的信號,那麼深圳加入降價,則標志著一線城市房價下行的確立。一直以來,北上廣深四大城市的房價以"堅挺"著稱,過去的十年中,不但漲勢兇猛,而且帶動瞭一大批二三線城市房價的上漲。幾乎沒有人懷疑過四大城市房價上漲的合理性。然而沒有隻漲不跌的市場,四大城市的房價終於終止瞭漲勢,開始瞭回調。

  不同於以往歷次的房價回歸,這次房價回歸沒有任何政府調控因素,而是房地產市場上各類主體理性選擇的結果。潛在需求者、開發商、金融機構、政府等各方力量的博弈,決定瞭本次房價回歸既不會是斷崖式下跌,也不會是小幅調整,必然是一個平緩的較大幅度回調。

  從表面上看,本次房價下跌是房地產資金緊張引起的,但究其本質還是源於市場的供需失調。就有效需求而言,無論在一二線城市,還是三四線城市,房子的供給都大於需求。一二線城市縱然吸引瞭大量外地人口,但是這些人的個人收入和資信等級嚴重限制瞭他們的購買力,房子之於他們不過鏡花水月而已。三四線城市大多都是人口流出地,對商品房的需求自然在下降,而當地政府的土地財政則刺激商品房供給不斷增加,供需失調自不待言。

  自北京、上海和廣州出現樓盤降價後,深圳也有多個樓盤加入降價隊伍。4月底至今深圳保利生態域、昊海君悅、遠洋新幹線、寶能悅瀾山、鵬達摩爾城等項目出現降價,降價幅度從11%-29%不等。(5月8日《21世紀經濟報道》)

  認為房價出現斷崖式下跌,一是沒有看到支撐房價的潛在需求,二是忽視瞭政府尤其地方政府對樓市的積極態度,主觀臆斷房價會一跌千丈。認為本次房價下跌隻是微調,則既沒有看到促使本次房價下調的市場內在力量,也忽略瞭潛在需求轉化為現二順位設定地上權利率多少免費諮詢試算實有效需求的時間因素和收入條件。

房價下行確立 樓市趨向回歸



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07322723063.shtml

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