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??(一)全國土地購置面積同比再次負增長,全年交易量將小跌

??一、土地成交量明顯回落,成交價格再創新高

內容來自sina新聞

??易居研究院研究員朱光指出,從今年土地購置面積增幅走勢看,前三月進入負增長區間後,整體呈現平緩收窄態勢,雖然前三季度跌幅有所加大,但前十月同比再次回到正增長區間,但前十一個月再次回落至負增長區間。主要是一方面11月當月土地購置面積同比大幅下滑,另一方面也與去年同期基數大幅上升有關。預計今年全年隨著去年同期基數的進一步上升,土地購置面積同比增幅整體仍將處於負增長區間,跌幅不會太大。

??三、商品房銷售量持續負增長,價格同比微漲

??(一)全國房地產開發投資增幅持續放緩,年底趨於平穩



??1-11月份,全國房地產開發投資86601億元,同比增長11.9%,增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資58676億元,增長10.5%,增速回落0.6個百分點。11月份,全國房地產開發投資9381億元,同比增長7.6%。其中,住宅投資6212億元,同比增長5.5%。

??從房地產投資額同比增幅走勢看,今年以來整體呈現逐步回落的態勢,前十一個月增幅再創五年來的新低。主要是近期行業依舊處於調整期,雖然中央在政策層面有所放松,但地方能否完全落實還有待觀察。房企為瞭沖擊年度銷售業績,在年末將更多註意力放在瞭去庫存和回籠資金上,因此投資力度有所放緩。預計今年全年,隨著市場的築底調整,房地產投資同比增幅也將趨於平穩。

??從今年土地購臵面積增幅走勢看,前三月進入負增長區間後,整體呈現平緩收窄態勢,雖然前三季度跌幅有所加大,但前十月同比再次回到正增長區間,但前十一個月再次回落至負增長區間。主要是一方面11 月當月土地購臵面積同比大幅下滑,另一方面也與去年同期基數大幅上升有關。預計今年全年隨著去年同期基數的進一步上升,土地購臵面積同比增幅整體仍將處於負增長區間,跌幅不會太大。



??1-11月份,全國房地產開發企業土地購置均價2911元/平方米,同比增長16.8%,增幅較1-10月份收窄2.2個百分點。從土地價格看,今年以來,土地價格整體呈現平穩上行態勢,前十一個月土地成交均價繼續創歷史新高,主要隨著年底臨近,地方推地力度加大,也出現瞭較多的優質地塊,在吸引房企關註時,也加劇瞭企業間的競爭,從而推動瞭優質地塊價格的持續走高。預計今年全年,隨著土地市場的平穩,土地價格仍將上行,但增幅趨於收窄。

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??分地區看,1-11月份,除西部地區商品房銷售面積同比增長外,東部和中部地區均不同程度下降,其中東部地區降幅最大,同比下降達15%,顯示東部地區商品房市場降溫最為明顯。



??(一)商品房銷售面積跌幅小幅擴大





??(三)商品住宅待售面積增幅小幅回落,市場庫存壓力依舊突出



??(二)商品房成交均價同比小幅正增長



??四、房企到位資金與去年持平,銷售回款資金占比繼續上升

??從房屋新開工面積同比增幅走勢看,自今年年初大幅下滑至負增長區間後,整體呈現平穩收窄態勢,主要是7月以來各月的房屋新開工量基本都同比增長。但11月當月房屋新開工面積同比出現大幅下滑,導致前十一個月房屋新開工面積同比增幅自年初以來再次有所回落。預計今年全年房屋新開工面積同比跌幅將有所收窄,全年新開工量較去年將小幅下跌。

??從商品房銷售面積同比增幅走勢看,自今年年初大幅滑落至負增長區間後,整體走勢較為平穩,7月以來基本保持平緩,顯示近期商品房市場仍處於築底調整階段。雖然中央層面放松房貸,給樓市帶來瞭積極影響,但由於諸多商業銀行落實力度不夠,市場需求提升有限,再加上去年同期基數較高,都導致商品房銷售面積同比仍舊處於負增長區間。預計今年全年和明年上半年,隨著去年同期基數的逐步回落,商品房同比跌幅整體也將趨於收窄並轉為正增長。

??1-11月份,房地產開發企業房屋新開工面積164705萬平方米,同比下降9.0%,降幅擴大3.5個百分點。其中,住宅新開工面積114637萬平方米,下降13.1%。11月份,房屋新開工面積同比下降31.2%。其中,住宅新開工面積同比下降33.8%。





??分地區看,1-11月份,東部地區房地產開發投資48238億元,同比增長12.0%,增速比1-10月份回落0.4個百分點;中部地區投資18650億元,增長9.2%,增速回落1.8個百分點;西部地區投資19713億元,增長14.2%,增速提高0.2個百分點。從各地區投資增幅看,西部地區處於首位,顯示該區域市場相對活躍。

??(二)全國土地購置均價增幅收窄,價格依舊創歷史新高

??1-11月份,商品房銷售面積101717萬平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中,住宅銷售面積下降10.0%。商品房銷售額64481億元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1個百分點。其中,住宅銷售額下降9.7%。

??從商品房銷售面積同比增幅走勢看,自今年年初大幅滑落至負增長區間後,整體走勢較為平穩,7 月以來基本保持平緩,顯示近期商品房市場仍處於築底調整階段。雖然中央層面放松房貸,給樓市帶來瞭積極影響,但由於諸多商業銀行落實力度不夠,市場需求提升有限,再加上去年同期基數較高,都導致商品房銷售面積同比仍舊處於負增長區間。預計今年全年和明年上半年,隨著去年同期基數的逐步回落,商品房同比跌幅整體也將趨於收窄並轉為正增長。

??從土地價格看,今年以來,土地價格整體呈現平穩上行態勢,前十一個月土地成交均價繼續創歷史新高,主要隨著年底臨近,地方推地力度加大,也出現瞭較多的優質地塊,在吸引房企關註時,也加劇瞭企業間的競爭,從而推動瞭優質地塊價格的持續走高。預計今年全年,隨著土地市場的平穩,土地價格仍將上行,但增幅趨於收窄。

??從各物業類型看,前十一個月除瞭商業營業用房同比上升外,住宅和辦公樓仍舊呈現同比下降態勢。其中住宅銷售面積下降10%,銷售額下降9.7%;辦公樓銷售面積下降9.2%,銷售額下降20.9%;商業營業用房銷售面積增長7.1%,銷售額增長7.2%。前十一個月,住宅銷售量同比跌幅小幅加大,主要與11月當月住宅銷售量同比大幅下跌有關。



行業調整態勢依舊 全國樓市繼續築底

??(二)全國房屋新開工面積跌幅加大,全年新開工量或小跌

??1-11月份,全國商品房成交均價同比增長0.4%,而1-10月份為同比下降0.2%。其中住宅成交均價增長0.3%,辦公樓成交均價下降13%,商業營業用房成交均價增長0.08%。今年前十一個月,除瞭辦公樓價格增幅仍處於負增長區間外,住宅和商業營業用房價格同比均小幅增長。從價格增幅走勢看,住宅整體相對平穩,前十一個月增幅再次回到正增長區間。今年全年,隨著去年同期基數的逐步回落,住宅價格仍將繼續呈現小幅上升態勢。



??二、房地產投資增速進一步放緩,新開工面積降幅加大

??11月末,商品房待售面積59795萬平方米,比10月末增加1556萬平方米。其中,住宅待售面積增加1046萬平方米,辦公樓待售面積增加87萬平方米,商業營業用房待售面積增加203萬平方米。



??11月末,商品住宅待售面積同比增長28.1%,較10月末增幅下降0.5個百分點,而前十一個月商品住宅銷售面積同比則下降10%。兩者的差值為38.1%,與10月末差值持平。進入11月,受到樓市放松政策影響,市場成交有所回升,庫存得到瞭一定的消化。但由於臨近年底,房企推盤力度也在加大,再加上政策對市場的提振作用並未達到預期,因此也給樓市的去庫存帶來瞭較大的壓力。預計今年年底以及明年上半年,隨著地方樓市放松政策的逐步落實,樓市也將逐漸復蘇,庫存壓力將進一步緩解。



??從房企資金情況看,今年以來房地產開發企業到位資金同比增幅整體呈現逐步回落態勢,今年前十一個月的同比增幅回落明顯,房地產開發企業到位資金基本與去年同期持平,前十一個月的增幅也創造瞭五年來的新低,房企促銷壓力依然較大。雖然近期中央出臺信貸松綁以及降息等一系列刺激政策,但多傢商業銀行並未完全落實,因此房企資金壓力依舊較大,隨著政策的逐步落實以及市場的改善,預計明年房企資金同比增幅也將平穩上行。

??1-11月份,房地產開發企業到位資金110115億元,同比增長0.6%,增速比1-10月份回落2.5個百分點。其中,國內貸款19252億元,增長9.0%;利用外資530億元,增長11.8%;自籌資金46243億元,增長8.2%;其他資金44089億元,下降9.3%。在其他資金中,定金及預收款26810億元,下降12.2%;個人按揭貸款12130億元,下降4.2%。

??從月度累計情況看,今年以來房地產開發企業到位資金同比增幅整體呈現逐步回落態勢,今年前十一個月的同比增幅回落明顯,房地產開發企業到位資金基本與去年同期持平,前十一個月的增幅也創造瞭五年來的新低,房企促銷壓力依然較大。雖然近期中央出臺信貸松綁以及降息等一系列刺激政策,但多傢商業銀行並未完全落實,因此房企資金壓力依舊較大,隨著政策的逐步落實以及市場的改善,預計明年房企資金同比增幅也將平穩上行。



??從開發企業資金來源的構成分析,1-11月份,國內貸款占17.5%;利用外資占0.5%;自籌資金占42%,其他資金占40%。

??銷售回款成為房企資金主要來源。與今年前十月相比,前十一個月各項資金來源占比中,除瞭利用外資占比基本一致外,國內貸款和自籌資金占比均回落,其他資金占比繼續上升。在其他資金中,定金及預收款和個人按揭貸款占比均上升,顯示近期房企推盤力度較大,利用銷售回款明顯。

??上海易居房地產研究院12月13日發佈瞭《2014年1-11月全國房地產市場報告》。報告指出,土地成交量明顯回落,成交價格再創新高;房地產投資增速進一步放緩,新開工面積降幅加大;商品房銷售量持續負增長,價格同比微漲;房企到位資金與去年持平,銷售回款資金占比繼續上升。總體而言,行業調整態勢依舊,全國樓市繼續築底。

??五、全國樓市繼續築底,部分城市有望復蘇

??總體而言,今年前十一個月,全國樓市仍處於調整階段。從土地市場看,土地交易量呈現量跌價升的態勢;從房地產投資情況看,依舊呈現逐步放緩的態勢,房屋新開工量跌幅加大;從商品房市場看,雖然近期一線城市和部分二線城市成交有所上升,但全國整體繼續低迷,樓市庫存壓力依舊突出;從房企資金情況看,同比增幅進一步回落,給房企的融資渠道和手段提出瞭更高要求,房企資金壓力短期內仍然較大。預計今年年底以及明年年初,全國樓市仍將繼續調整,隨著地方放松政策效應的逐步釋放,部分城市將會率先復蘇


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??1-11月份,房地產開發企業土地購置面積29736萬平方米,同比下降14.5%,1-10月份為增長1.2%;土地成交價款8657億元,下降0.1%,1-10月份為增長20.4%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/15095950154368115590118.shtml


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