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內容來自sina新聞

金地突破300億魔咒 擴張現隱憂

  "風險提示:今年結算業績低於預期;銷售不達目標。"

  在8月份發佈的金地集團研究報告中,東方證券分析師對金地集團的展望是,毛利率恢復慢於預期,但銷售的趨勢正在改善。

  雖然分析師維持金地集團的"買入"評級,但在"外憂內患"的形勢下,金地集團能否借助當下較好的銷售形勢重回第一梯隊,仍是未知數。

  突破"300億魔咒"

  9月6日,金地集團公佈瞭其2013年8月的銷售數據,2013年8月,金地集團實現簽約面積33.2萬平方米,簽約金額40.3億元。其中,簽約面積較上年同期的19.7萬平方米,同比增長68.53%;簽約金額較上年同期的22.3億元,同比增長80.72%。

  與去年同期相比,今年的業績明顯要好很多。2013年前8個月,金地集團累計實現簽約面積204.0萬平方米,同比增長30.94%;累計簽約金額264.3億元,同比增長44.74%。

  按此計算,金地集團前8個月平均每月的銷售金額為33億元。根據天相投顧預計,2013年金地可售面積在530萬平方米左右,總可售貨值接近700億元左右。那麼如果按照金地年初設想的60%的去化率,年內則可形成420億元的銷售額,這正是金地集團2013年的銷售目標。此舉意味著在9月到年底,金地需要完成160億元的銷售,平均每個月40億元。

  這幾乎是不可能完成的任務。但考慮到"金九銀十"效應,如果這兩個月表現較好的話,金地集團突破400億元應該問題不大。

  CRIC研究中心企業研究經理沈曉玲認為,金地9月份繼續推案北京朗悅項目,金地格林也在下半年有新增供應,該項目很有可能延續上半年的熱銷態勢。她預計金地今年全年業績將首次突破400億元,保持近三成的增長率。

  這已經是金地的一個重要突破。在2010年~2012年,金地銷售額持續在300億上下徘徊--283億、309億、342億。

  "可以說,金地已經走出低谷。"一位業內人士認為,金地集團前些年做基金公司,牽扯的精力太大,大概有四五年時間,主要領導沒有把太多心思放在房地產業上,房地產業績出現非常明顯的下滑,完全退出瞭第一梯隊,在第二梯隊也屬於下半截,所以起點比較低。

  加速擴張

  在業內人士看來,金地業績之所以能夠提升,得力於金地完成瞭產業線的標準化,形成瞭五個產品系列,使得成本下降,加速瞭資金的周轉。

  據介紹,金地推行的產品標準化、系列化,已見明顯成效,項目開發周期大大縮短。以其6月在南京獲取的地塊為例,預計將於今年12月正式開盤,整個周期僅5個多月,項目周轉速度的加快將保證下半年的供貨量。另一方面,為瞭適應這幾年宏觀調控下的市場,2011年金地還對產品結構進行瞭調整,隨著企業高端項目的不斷去化,今年下半年該公司144平方米以下的產品占比差不多達到7成,相比更貼合市場需求。

  隨著產品結構的調整和產品線的完善,金地集團的業績開始有瞭明顯的提高。與此同時,金地在拿地和融資方面也一直在穩步推進。

  在拿地方面,金地集團上半年新增土地儲備大幅增加。今年上半年,金地在北京、杭州、寧波、揚州、沈陽、大連、煙臺、西安、佛山、鄭州、南京、東莞等地新獲取16個項目地塊,實現新增土地儲備規劃建築面積約493萬平方米,完成投資202億元。截至今年年中,金地土地儲備達到2402萬平方米。

  金地管理層表示,面對日益高漲的土地成交價格,公司堅持理性購地,新增項目毛利率和凈利潤率都需要達到一定水平。同時,公司也在探索舊城改造、合作開發等購地方式,盡量降低購地成本。

  在融資方面,金地集團的香港殼擴張也在借機加速。

  8月15日,金地商置曾宣佈,全資附屬公司盛埠有限公司作為買方,而公司控股股東輝煌商務有限公司作為賣方,收購賣方持有的永信商務有限公司、誠信投資(香港)有限公司各51%股份及永信投資管理有限公司全部股份。被收購公司的主要資產為沈陽濱河東、西安唐華路、西安雁翔路、寧波長豐、天津辛莊、北京門頭溝等6處住宅物業。

  根據港交所相關規定,在香港上市的公司在上市兩年內,不允許母公司註入大量資金。金地香港殼被註入6個項目,對年底沖擊財報會有所幫助。

  金地集團表示,這些項目對金地商置的規模擴張和盈利增長至關重要。雖然金地商置擬打造成為商業地產平臺,但一開始選擇住宅項目的註入,是要在短期內保證股東的收益。

  "有良好的業績,才能沖擊股價。"CRIC研究經理范宏華說,作為香港殼,金地商置將是一個重要的融資平臺。

 管理隱憂

  雖然業界對於金地的各種努力都予以廣泛認可,但目前的表現仍不足以讓業界徹底打消疑慮。

  媒體統計顯示,2007年以來,金地在土地市場三次集中出手都恰好是樓市景氣高峰期。2007年飚地深陷金融海嘯漩渦;2010年搶地直接帶來高管團隊分崩離析,並導致接下來三年的蟄伏調整;2013年這一波半年200億元的土地收儲也同樣是順周期收儲。這雖然有助於低谷期保持資金鏈安全,代價是損害效益和成長。

  事實上,購地成本較高,節奏掌握 "慢半拍",一直在拖累著金地集團的毛利率。在過去近四年的時間裡,金地的銷售凈利率(凈利潤/結算收入)持續偏低,今年上半年,結算凈利率隻有5.2%,還不足萬科的一半。

  在戰略上,金地也表現搖擺。過去幾年,在剛需主導的房地產市場,金地擴大大戶型高端產品線,導致走貨困難;在今年8月20日中報發佈的交流會上,產品結構的變化成為金地管理層向分析師展示的一大成果:"上半年銷售產品中,144平方米以下約占69%,下半年推盤中小戶型要占到80%。"

  但在持續調控下,消費者需求正在被"一步到位"產品所吸引,這次戰略轉型是否正確有待觀察,更何況,向高周轉轉型對管理的控制力有很高的要求,而這恰恰是金地的硬傷所在。

  接近金地集團的消息人士認為,由於內部有比較大的問題,金地已經傷瞭元氣,"一時半會是緩不過來的"。

  這位消息人士認為,金地的領導層需要註意三方面問題,首先應完善法人治理結構,金地集團是混合所有制的,有一部分為國有控股,這種股權所有制形式,對公司決策有著很大的影響;其次,企業還應練好硬功,解決目前管理上存在的問題;最後很重要的一點,是團隊的問題。他認為,金地的管理層團隊這些年變化比較大,"老人走瞭,新人也並未做出什麼成績。"中高管團隊需要進一步重固,"由於股權所有制的問題,金地的高管收入也不是很高"。

  "人的問題解決不瞭比較麻煩。"該消息人士說,在擴張的同時,解決好公司的管理問題、人的問題,才能走得更遠、更穩健。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-16/08182417799.shtml

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