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內容來自sina新聞

政策變化不大 市場悄然調整

  在很多人看來,中國的房地產市場是典型的"政策市",但是這一看法在2014年遇到瞭挑戰。2014年上半年,在中央政府未出臺新調控政策的前提下,房地產市場卻呈現出交易量下跌、價格調整幅度加大的特征。進入6月份,雖然有些地方政府已經開始推出救市舉措,但市場卻反應平平。樓市是否進入又一輪拐點,引人關註。

  從全面調控到分類調控

  今年全國"兩會"的政府工作報告提出,針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。沒有提加強對房地產市場的宏觀調控,更沒有將降房價作為調控目標,這在近幾年來政府工作報告中還是首次。對此,李克強總理在中外記者招待會中再次表示,對於合理的自住需求,要有相應的政策支持,包括增加普通商品房供應。對房地產市場則要因城因地分類進行調控,抑制投機、投資性需求,重在建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  政府的這一變化顯示,中國的房地產市場分化相當明顯,一二線城市,尤其是一線城市熱度不減,而三四線城市則面臨著相當大的困難。從全面調控到分類調控,這讓很多房地產開發企業為之興奮。分類調控意味著樓市發展進入第二階段,調控存在繼續加碼的可能性,但一刀切的政策不會再出現。對於一二線城市來說,在繼續嚴格調控的同時,一方面將加大供應力度,滿足剛性需求,另一方面將增加中小套型的商品房和共有產權住房供應,減去不合理的需求。

  雖然沒有出臺進一步的調控措施,原有的限購限貸政策並沒有在中央政府這個層面上有所放松。不過,進入五六月份之後,隨著房地產市場的變化,一些地方政府有些坐不住瞭。出於刺激樓市從而緩解地方經濟增速下滑的考慮,6月,多地出現瞭許多"取消限購"的烏龍事件,數個城市取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然"取消限購"並未真正實現,但是這些地方政府也表示"未來會有所調整",這表明各地通過調整限購政策"救市"之心已讓市場相關方"心知肚明"。近日呼和浩特發文正式宣佈取消限購,也成為全國首個明文取消限購的城市。

  資金緊缺始終困擾市場

  房地產是資金密集產業,沒有資金的支持就寸步難行,這不僅對開發商來說是這樣的,對購房者來說也是如此。恰恰"錢荒"就一直貫穿2014年上半年的房地產市場。其實早在一兩年前,開發商從銀行貸款就已經不是一件容易的事情瞭,尤其是對中小開發商,銀行在貸款時更是嚴之又嚴。不過相對來說,銀行對房貸始終還是比較寬容的,尤其是對首套房貸,基本上能夠保證基準利率甚至小幅利率優惠。但是這種情況,在2014年上半年也出現瞭變化,很多銀行上調瞭房貸利率,甚至對首套房貸也開始利率上浮,個別銀行甚至暫停瞭房貸的業務。

  銀行的這種變化引起瞭央行的關註。5月中旬,央行召開瞭住房金融服務專題座談會,要求商業銀行確保住房消費貸款的資源配置、提板橋房屋土地貸款高按揭貸款發放效率並合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初,銀監會官員也就房貸政策表態,要求銀行大力支持首套住房需求,同時,抑制投資和投機性的住房需求,商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產生瞭積極的影響。6月16日,為響應和實施國傢定向調控及微刺激政策,央行年內第二次實施"定向降準"措施。業內專傢分析,4月和6月兩次"定向降準"對房產市場產生瞭微刺激作用,銀行業機構的房貸業務有改善跡象。

  雖然央行否認這是在救市,但支持首套房貸,是銀行和銀監會準確落實差異化住房政策的職責所在。當然,商業銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準,甚至給予優惠,取決於商業銀行貸款的安全性、流動性和盈利性,"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產市場形勢看,未來房貸寬松的可能性不大,貨幣信貸再次大舉進入房地產領域基本無望。

  以價換量已成房企共識

  國傢統計局6月18日發佈的數據表明,今年5月,全國70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下跌,為近兩年首現,如果包含持平城市,價格止漲城市數量接近八成。四大一線城市中,上海和深圳新房價格環比均出現瞭下降,其中,上海下降0.3%,深圳下降0.2%。這被部分人士解讀為房市可能出現調整的"拐點"。

  房企對市場的感受是最直接的。從部分上市房企公佈的業績報告來看,一半以上都沒有實現時間過半任務過半的目標,出現瞭業績下滑或預虧,個別房企銷量甚至同比下降一半以上。不過,眾多房企也並非全軍覆沒,去年的"千億軍團"銷售業績普遍表現良好,顯示出超大型房企的實力。從大連房地產市場來看,呈現出與全國樓市基本一致的走勢,進入三四月份之後,很多開發商就感受到瞭市場的涼意。業內人士認為,與前幾次調整不同,這次市場震動主要是市場內部矛盾爆發,而自我解決需要時間來解決,需要找到新的市場平衡。

  基於當期經濟形勢和房地產市場特點,中央或將繼續采取金融措施支持自住需求,合理引導和穩定市場預期,地方政策微調也將短期刺激市場,下半年需求或將緩慢回升。不過,在整體市場處於下行通道時,開發商隻有兩種選擇,一是橫盤惜售、靜待市場復蘇,二是調整價格預期,用低價杠桿撬動銷量。面對本輪調整,多數開發商除瞭放緩開發節奏之外,做出的選擇就是以價換量,畢竟生存才是第一位的。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/07062802691.shtml


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